Piața din Rusia afectează rezultatele IMMOFINANZ

 Veniturile au fost, de asemenea, influențate de două efecte negative nerecurente: costurile suplimentare pentru Gerling Quartier au avut un impact negativ de -48,0 milioane de euro asupra rezultatelor din dezvoltare de proprietăți, iar încheierea acordurilor în procedurile legale cu investitorii au generat costuri de -29,4 milioane de euro. Rezultatele operaționale au totalizat 118,2 milioane de euro (2014/15: 289,1 milioane de euro).
"Anul financiar care s-a încheiat a fost influențat de numeroase evenimente și decizii ce au pus bazele transformării IMMOFINANZ într-o companie imobiliară europeană importantă, dar și de situația politică și economică tensionată din Rusia. După succesul important al procedurii de spin-off pentru BUWOG și vânzarea portofoliului nostru logistic, concentrarea companiei noastre pe segmentele de office și retail a reprezentat următorul pas necesar pentru o dezvoltare viitoare. Această creștere va fi una organică, realizată, de exemplu, prin proiectele de dezvoltare inaugurate recent în sectorul de birouri din Germania, sau prin achiziții. Am reușit, de asemenea, să închidem un capitol negativ din trecut, prin încheierea unor acorduri în afara tribunalului în cazul unor procese cu investitori, inițiate înainte de 2009”, a explicat Oliver Schumy, CEO al IMMOFINANZ.
"Măsurile legate de capital, implementate pe parcursul anului financiar anterior, reprezintă acum baza pentru o politică de distribuție (de dividende) sustenabilă și va permite IMMOFINANZ să reînceapă plata de dividende independent de situțiile politice sau economice excepționale – așa cum se întâmplă acum în Rusia. Astfel, în cadrul adunării generale anuale pentru anul financiar 2015/16, vom recomanda și vom cere aprobarea pentru dividende cu valoarea de 6 cenți per acțiune”, a adăugat Oliver Schumy. Această distribuție va fi considerată drept rambursare de capital sub legea fiscală din Austria și este, așadar, neimpozitabilă pentru persoane fizice rezidente în Austria care dețin acțiuni IMMOFINANZ în portofoliile personale.

Venituri
Veniturile din închirieri au scăzut cu 18,4%, la 314,5 milioane de euro, în anul financiar 2015/16 (2014/15: 385,6 milioane de euro). Această scădere reprezintă, înainte de toate, rezultatul deteriorării mediului economic din Rusia, unde IMMOFINANZ a oferit reduceri temporare ale chiriilor pentru chiriașii din centrele sale comerciale din Moscova, dar și al vânzării planificate a proprietăților. Venitul din închirieri generat în Rusia a totalizat 82,2 milioane de euro în anul financiar pentru care se raportează, comparativ cu 136,2 milioane de euro, în anul financiar 2014/15.
Anul financiar 2015/16 a adus o creștere a gradului de ocupare pentru portofoliul de investiții finalizate, la 86,3% (2014/15: 84,2% inclusiv proprietățile logistice). La finalul lunii aprilie 2016, gradul de ocupare era de 81,7% (2014/15: 75,0%) pe segmentul office și de 91,1% (92,0%) – sau de 94,1% dacă excludem Rusia – pe segmentul de retail.
Rezultatele vânzărilor de proprietăți au totalizat 0,8 milioane de euro în anul financiar 2015/16 (2014/15: 44,4 milioane de euro). Optimizarea și ajustarea portofoliului s-au reflectat în vânzarea unei serii de proprietăți rezidențiale și clădiri de birouri în Viena, precum și a unor proprietăți retail mai mici din provinciile austriece, dar și a celor 23 de locații ale lanțului de depozitare olandez City Box.
Rezultatele din dezvoltarea de proprietăți au ajuns la -15,0 milioane de euro (2014/15: 11,4 milioane de euro). Aceste rezultate negative au fost cauzate, în primul rând, de costurile suplimentare de construcție pentru proiectul de dezvoltare Gerling Quartier din Köln.
Costurile adiționale au fost comunicate în al treilea trimestru al anului financiar 2015/16 și sunt asociate, printre altele, cerințelor suplimentare pentru conservarea istorică și construirea unui garaj subteran. Acestea au avut un efect negativ de -48,0 milioane de euro asupra dezvoltării de proprietăți pentru anul raportat.
Rezultatele operaționale au totalizat 118,2 milioane de euro și au fost cu 59,1% mai scăzute față de anul precedent (289,1 milioane de euro). Alte cheltuieli operaționale (cheltuieli generale) s-au ridicat la -86,4 milioane de euro (2014/15: -69,7 milioane de euro), și au fost cauzate în mod deosebit de cheltuielile nerecurente pentru soluționarea litigiilor cu investitorii, în valoare de 29,4 milioane de euro. Aceste acorduri au creat siguranță juridică și au încheiat litigiile existente în valoare de 240 milioane de euro.
Reevaluările proprietăților obiect al investițiilor, ajustate conform cursului valutar pe toate piețele IMMOFINANZ, au totalizat -545,0 milioane de euro (2014/15: -317,3 milioane de euro) și au fost cauzate, în primul rând, de reducerea valorii contabile a proprietăților comerciale din Moscova. Aceste reduceri ale valorii contabile contrastează cu efectele pozitive ale reevaluării din Austria și Ungaria, în valoare de 57,4 milioane de euro. CBRE a fost autorizată să evalueze proprietățile din Europa de Est pe parcursul anului 2015/16, în timp de BNP Paribas a fost responsabilă cu evaluările din Germania și Austria. Reevaluările investițiilor imobiliare ajustate conform cursului valutar au totalizat 411,3 milioane de euro, față de 224,4 milioane de euro în 2014/15. Acestea au provenit aproape în totalitate din Rusia, întrucât euro este moneda funcțională în toate celelalte piețe principale, și au rezultat din traducerea valorilor proprietăților în ruble în companiile locale rusești, ca urmare a aprecierii puternice a monedei euro și a dolarului american versus rublă, pe parcursul perioadei raportate.
Rezultatele financiare au totalizat -319,1 milioane de euro (2014/15: -554,7 milioane de euro). Costurile de finanțare au scăzut la -172,1 milioane de euro (2014/15: -189,4 milioane de euro). Rezultatele financiare includ și efectele cursului valutar, de -222,3 milioane de euro (2014/15: -268,6 milioane de euro), care compensează creșterea în valoare a portofoliului rusesc.
Veniturile diluate per acțiune au fost de -0,40 euro în anul financiar 2015/16 (2014/15: -0,37 euro). Valoarea netă a activelor (EPRA NAV) per acțiune a totalizat 3,39 euro la 30 aprilie 2016 (30 aprilie 2015: 3,99 euro).
Fluxul de numerar din activități operaționale a scăzut cu 55,8%, de la 146,9 miloane de euro la 64,9 milioane de euro. Ajustarea fluxului de numerar din activități operaționale pentru a reflecta plățile nerecurente pentru acordurile cu investitori (75,8 milioane de euro) și plata aferentă unui acord, către BUWOG, ca urmare a ieșirii din grupul fiscal IMMOFINANZ AG (17,5 milioane de euro) a generat fluxuri de numerar de 158,2 milioane de euro.
Numerarul și echivalentele de numerar s-au ridicat la 378,8 milioane de euro la 30 aprilie 2016 (30 aprilie 2015: 392,9 milioane de euro) – inclusiv numerarul și echivalentele de numerar rezultate din operațiuni întrerupte și grupuri cedate – și au reprezentat 0,39 euro per acțiune (cu excepția acțiunilor de trezorerie)
Perspective
Ca urmare a concentrării pe segmentele de office și retail, prioritățile sunt acum reprezentate de optimizarea structurii portofoliului în aceste două zone și de creșterea valorii pentru consolidarea investițiilor finalizate.
Obiectivele includ continuarea creșterii gradului de ocupare și îmbunătățirea constantă a ofertei pentru chiriași. Pe segmentul de retail, brandul VIVO! va fi introdus în centrele comerciale existente. Planurile pentru segmentul office includ introducerea și consolidarea unui nou brand. O analiză comparativă arată că nivelul chiriilor se va menține stabil pe toate segmentele portofoliului, cu excepția Rusiei.
Măsurile planificate pentru creșterea fluxului de numerar includ, de asemenea, reducerea costurilor de finanțare în cadrul actualului mediu favorabil de piață (30 aprilie 2016: 3,85% inclusiv derivate folosite pentru acoperirea dobânzilor și 3,54% fără aceste derivate), precum și reducerea cheltuielilor generale ale Grupului.
Achiziția unei participațiuni de aproximativ 26% în CA Immobilien Anlagen AG de către IMMOFINANZ reprezintă primul pas către realizarea fuziunii complete planificate a celor două companii. După finalizarea procesului de cumpărare a acțiunilor CA Immo, cele două companii vor demara negocierile asupra fuziunii. Portofoliile acestora se completează reciproc foarte bine și, prin urmare, este de așteptat ca tranzacția să genereze sinergii substanțiale generatoare de valoare. Înainte de fuziune, IMMOFINANZ intenționează să înstrăineze prin spin off sau să vândă portofoliul său din Rusia, caracterizat prin dinamici de piață diferite și un profil de risc mai ridicat.
Compania intenționează în continuare să distribuie dividende de bază de 6 cenți per acțiune pentru anul financiar scurtat 2016.
Rezultatele IMMOFINANZ în România pentru anul financiar 2015/16, la 30 aprilie 2016
Proprietățile IMMOFINANZ din România reprezintă 15,5% din portofoliul total al companiei. Cele 76 de proprietăți (19 investiții finalizate, 2 proiecte în dezvoltare, 9 proiecte imobiliare adiționale sapartamente destinate vânzării după finalizaret și 46 de proiecte în analiză) au o valoare de  852,5 milioane de euro (640,0 milioane de euro – investițiile finalizate, 31,2 milioane de euro – proiectele în dezvoltare, 4,7 milioane de euro – proiectele adiționale, 176,6 milioane de euro – proiectele în analiză). Valoarea reală estimată după finalizarea proiectelor de dezvoltare actuale ale Grupului în România se ridică la 106,6 milioane de euro.
La sfârșitul anului financiar 2015/16, veniturile din închirieri în România se prezintă stabil și se ridică la 45,1 milioane de euro, ceea ce reprezintă 14,3% din veniturile totale din închirieri la nivel de Grup.